Glossaire

Bienvenue dans le glossaire dédié aux définitions des termes patrimoniaux couramment utilisés. Classé par ordre alphabétique, il permet d’appréhender plus aisément le jargon financier.

A

    Assurance-vie
    We are the ones we've been waiting for. We are the change that we seek. Take up one idea. Make that one idea your life - think of it, dream of it, live on that idea. Let the brain, muscles, nerves, every part of your body, be full of that idea, and just leave every other idea alone. This is the way to success.
    A.C.P.R

    L'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution veille à la préservation de la stabilité du système financier et à la protection des liens, assurés, adhérents et bénéficiaires des personnes soumises à son contrôle, organismes des secteurs de la banque et de l'assurance.

    https://acpr.banque-france.fr/accueil.html

     

     

     

    A.M.F

    L'A.M.F est l'Autorité des Marchés Financiers. Créée en 2003, elle régule les acteurs et produits de la place financière française. Elle réglemente, autorise, surveille et lorsque cela est nécessaire, contrôle, enquête et sanctionne. Elle veille également à la bonne information des investisseurs et les accompagne, en cas de besoin, grâce à son dispositif de médiation.

    http://www.amf-france.org

    action

    L'action représente une fraction du capital social d'une société. Elle confère à son propriétaire certains droits dont les plus connus sont le droit au bénéfice et le droit de vote aux assemblées générales de la société.

    Les actions peuvent être cotées en Bourse ou non.

    avance sur contrat d'assurance-vie

    L'avance est un prêt avec intérêt réalisé par l'assureur au profit du souscripteur. Il ne s'agit pas d'un droit, l'assureur est libre de refuser l'avance. Les conditions de délivrance de l'avance sont spécifiques à chaque contrat et à chaque assureur.

    L'avance n'est pas un rachat. Les sommes restent sur le contrat et continuent à produire des intérêts. 

    En général, le montant de l'avance peut représenter jusqu'à 80% d'un contrat avec fonds euro et jusqu'à 60% pour les unités de compte.

    La durée de l'avance est fixée en général à 3 ans éventuellement renouvelable. Si le souscripteur verse de l'argent sur son contrat après avoir bénéficié d'une avance, le versement viendra rembourser en priorité l'avance et les intérêts associés

    "PINEL" (investissement immobilier locatif)

    Le dispositif PINEL est un outil pour se constituer un patrimoine immobilier locatif tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt.

    Pour tout savoir, cliquez sur le lien !

    http://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif

    Assurance emprunteur - contrat Groupe

    Dans le cadre d'un montage pour un dossier d'emprunt immobilier, votre banque va vous proposer son assurance emprunteur.

    Elle présente certains avantages :

    - les formalités d'adhésion sont plutôt simplifiées (en même temps que le dossier proprement dit);

    - le coût de l'assurance reflète le risque moyen des clients car les risques sont mutualisés entre de multiples emprunteurs - les bons risques compensent les mauvais et la tarification est unique pour tous les adhérents, quels que soit leur âge ou leur profession;

    - les frais de gestion sont moins élevés que pour un contrat souscrit à titre individuel.

    Cependant, il ne s'agit pas forcément du meilleur contrat pour le client. Ce dernier a tout intérêt à faire jouer la CONCURRENCE.

     

    Assurance emprunteur - Délégation

    Il s'agit d'une assurance individuelle souscrite par un emprunteur immobilier à son initiative. Elle est parfois plus intéressante que le contrat groupe.

     

B

    C

      C.A.C

      La performance du marché boursier se mesure grâce à l'utilisation d'indices. L'indice le plus connu en France est le "CAC 40" qui est l'indice calculé sur un échantillon de 40 valeurs sélectionnées parmi les 100 plus fortes capitalisations de la bourse de Paris.

    D

      déclaration 2044 - déclaration des revenus fonciers

      La déclaration 2044 est une annexe de la déclaration de revenus (dite 2042) qui est spécifique aux revenus fonciers. Elle récapitule pour chaque immeuble (terminologie fiscale et civile qui concerne tout bien immobilier loué nu et générateur de loyer) l'ensemble des revenus et des charges. 

      dévolution successorale

      La dévolution successorale est un terme issu du code civil et qui désigne l'ensemble des opérations qui permettent d'attribuer une succession aux héritiers.

      dividende

      Le dividende est la part de bénéfice reversée à l'actionnaire. Le montant de ce dividende dépend de la santé de l'entreprise et de l'affectation des résultats réalisés par la société. Une société peut par exemple faire des bénéfices et ne pas distribuer de dividendes. Ce peut être le cas de sociétés qui réinvestissent leurs résultats pour accélérer leur développement. D'autres sociétés sont "plus généreuses" et distribuent une part plus ou moins importante de leurs résultats.

      délai de jouissance (SCPI)

      Il s'git du délai entre la date de l'achat de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) et la date à laquelle les parts donnent droit à rémunération pour le porteur des parts. Variable entre SCPI, ce délai peut varier entre 1 et 4 mois. Il doit notamment être pris en compte par le souscripteur en cas de mise en place de crédit puisqu'il va y avoir un décalage entre les premières mensualités de crédit et les premiers loyers versés par la SCPI.

       

       

    E

      F

        Franchise
        We are the ones we've been waiting for. We are the change that we seek. Take up one idea. Make that one idea your life - think of it, dream of it, live on that idea. Let the brain, muscles, nerves, every part of your body, be full of that idea, and just leave every other idea alone. This is the way to success.
        Foncière cotée

        une foncière cotée est une société qui investit dans un patrimoine immobilier pour ensuite distribuer à ses actionnaires des revenus sous forme de dividendes. On entend aussi le terme SIIC qui désigne une foncière ayant choisi un statut fiscal particulier permettant une distribution de dividendes supérieure sous conditions.

      G

        H

          I

            Intermédiation immobilière

            Lors d'un investissement immobilier, vous avez dans la plupart des cas affaire à un intermédiaire immobilier qui met en relation un acheteur et un vendeur.

            L'agent immobilier est l'intermédiaire traditionnel. L'exercice de l'activité est réglementée par la Loi dite Hoguet du 2 janvier 1970. L'agent doit notamment détenir une carte dite "T" pour pouvoir intervenir à votre profit. Depuis juillet 2015, les cartes sont délivrées par les chambres de commerce et d'Industrie (CCI). La carte est valable 3 ans. 

            La carte professionnelle peut porter les mentions suivantes :

            - Transactions sur immeubles et fonds de commerce,

            - Gestion immobilière,

            - Syndic de Copropriété

            Son obtention est soumise à des conditions d'aptitude professionnelle, de moralité, d'une attestation de garantie financière, d'une attestation d'assurance en responsabilité civile, d'une immatriculation au registre du commerce. Si votre interlocuteur n'a pas la carte, FUYEZ !

            Le modèle économique a récemment été bouleversé par l'arrivée sur le marché de l'intermédiation immobilière de sociétés telles qu'OPTIMHOME qui visaient à prendre des parts de marché aux agents immobiliers traditionnels.

            Cette nouvelle concurrence a eu pour notamment pour conséquence de diminuer substantiellement les frais d'intermédiation d'un pourcentage de 8 à 10% environ vers une fourchette de 5-6% actuellement.

             

            I.R.L (indice de référence des loyers)

            L'indice de référence des loyers est l'indice qui permet de réviser les loyers des logements nus ou meublés. Il fixe notamment les plafonds pour les augmentations annuelles que peuvent demander les propriétaires à leurs locataires.

            L'I.R.L se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. L'indice s'applique aux baux conclus à compter de cette date, ainsi qu'aux baux en cours. Il n'est pas nécessaire d'établir un avenant pour l'application de l'IRL aux baux en cours.

            La date de l'IRL est :

            - soit la date indiquée dans le bail (soit convenu entre le propriétaire et le locataire ou, à défaut, le terme du bail)

            - soit la date du dernier indice publié par l'INSEE à la date de signature du bail.

            CALCUL

            Le calcul est le suivant :

            Nouveau loyer = loyer en cours × nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.

             

            Pour connaître l'évolution de l'indice IRL, c'est sur le site de l'INSEE, ICI

          J

            L

              LMNP (location meublée non professionnelle)

              La loi ne donne pas de définition légale de la location meublée. 

              Elle est appréciée au cas par cas. Il s'agit d'une location où la présence de meubles et objets mobiliers dans les locaux loués permettent au locataire d'entrer dans les lieux directement avec ses effets personnels. La suffisance du mobilier est appréciée en fonction de l'importance des lieux. Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 pris en application de la Loi ALUR vient préciser la liste et le type d'équipements rendus obligatoires à compter du 1er Septembre 2015.

              Un bail est conclu entre le propriétaire et le locataire avec des contraintes plus souples que pour un contrat traditionnel dit en "location nue".

              L'investissement en location meublée est souvent vu comme un investissement permettant de se constituer un patrimoine avec un rendement intéressant dans une perspective de retraite et avec des dispositions fiscales avantageuses.

              la location meublée est une activité COMMERCIALE. A ce titre, elle est imposée dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).  

              L.E.P (Livret d'épargne populaire)

              Le livret d'épargne populaire est un livret d'épargne réservé aux personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Un LEP peut être ouvert par personne ainsi que pour le conjoint marié ou partenaire de PACS.

              Par exemple :

              - pour 1 part fiscale, le plafond de revenus est de 19 255 €

              - pour 2 parts fiscales, le plafond de revenus est de 29 537 € etc...

              Vous devrez fournir un avis d'imposition auprès de l'établissement bancaire où vous souhaitez ouvrir votre livret.

              Le plafond maximal de versement est de 7 700 € (intérêts capitalisés non compris). Le taux de rémunération est de 1,5%.

              Les revenus sont exonérés d'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Si une année, vos revenus dépassent le plafond, vous conservez votre livret à condition que vos revenus reviennent sous le plafond l'année suivante.

              Si vous ne respectez plus les conditions, c'est à vous de réaliser la démarche de clôture. Vous devez le faire au plus tard le 31 mars de la deuxième année où vous avez communiqué les éléments justifiant de vos droits au LEP. Par exemple si vous avez fourni la dernière fois vos justificatifs en 2015, vous devrez clôturer votre livret au plus tard le 31/3/2017.

              L.D.D (livret de développement durable)

              Le livret de développement durable est un livret d'épargne liquide disponible dans tous les établissements bancaires.

              Les deux conditions pour détenir ce livret : être majeur et être domicilié fiscalement en France. Un épargnant ne peut détenir qu'un seul livret.

              Le plafond de versement est actuellement fixé à 12 000 €. Les intérêts capitalisés ne sont pas pris en compte dans le plafond.

              Le taux de rémunération est actuellement de 0,75% net. Les intérêts sont exonérés d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

               

            M

              Mensualités
              We are the ones we've been waiting for. We are the change that we seek. Take up one idea. Make that one idea your life - think of it, dream of it, live on that idea. Let the brain, muscles, nerves, every part of your body, be full of that idea, and just leave every other idea alone. This is the way to success.
              micro-foncier

              Le régime du micro-foncier est un régime simplifié d'imposition pour les revenus fonciers qui ne dépassent pas les 15 000€ annuels. Ils permet de réaliser un abattement de 30% sur les revenus avant d'être ajouté aux autres revenus et ensuite d'être soumis à l'impôt sur le revenu. En fonction du niveau des charges associées à ses revenus, notamment les emprunts, le contribuable a souvent intérêt à choisir le régime dit "réel".

              "Madelin"

              Le contrat Madelin offre aux travailleurs non salariés (TNS) une solution spécifique d'épargne retraite ainsi que des garanties optionnelles de prévoyance.

              Le contrat Madelin pour sa partie retraite est proche du PERP avec toutefois des différences entre les deux contrats.

              "Malraux"

              Le dispositif Malraux mis en place par la loi 62-903 du 4/8/62 est un dispositif de défiscalisation immobilière.

              La loi Malraux permet de déduire de l'impôt sur le revenu 30% des travaux de rénovation réalisés dans un appartement avec un plafond de 100 000€/an, soit un potentiel fiscal maximum de 30 000€/an. Le taux appliqué dépend de la zone où est localisée l'immeuble ou l'appartement.

              Les travaux concernés sont : travaux de démolition, reconstitution de toiture.... sauf les travaux d'agrandissement.

              Le propriétaire doit s'engager à mettre son appartement en location nue dans les 12 mois après achèvement des travaux et s'engage sur une durée de location de 9 ans. La réduction d'impôt est nécessairement liée aux dates de paiement des travaux, sans dépasser 3 ans après la délivrance du permis de construire. Le dispositif Malraux est hors plafonnement niches fiscales.

              Attention ! en sortie, pour la fiscalité, le calcul de la plus-value va se faire hors travaux, ce qui peut considérablement alourdir la facture et remettre en question l'intérêt économique de l'opération. Il est recommandé d'envisager cet investissement sur une longue période. Toutefois, dans le cadre d'une VIR (vente d'immeuble à Rénover), l'investisseur pourra ajouter au prix de revient les travaux à réaliser.

              Il est difficile de trouver actuellement des logements éligibles à ce dispositif, cependant l'investisseur peut aussi investir via des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) pour pouvoir bénéficier de ce dispositif. Le principal avantage est de pouvoir investir avec des tickets d'entrée plus faibles (en général 10 000 €) tout en déléguant complètement la gestion.

            N

              Nue-propriété

              La nue-propriété est une des deux composantes de la propriété d'un bien avec l'usufruit. Ainsi, dans le code civil, la pleine propriété est constituée de la  nue-propriété ET de l'usufruit. 

              L'achat d'un bien immobilier en nue-propriété (dit en "démembrement") est un mode d'acquisition qui peut présenter des avantages dans certain cas. 

            O

              Organisme de placement collectif dans l'immobilier (OPCI)

              un OPCI est un véhicule d'investissement immobilier qui comme la SCPI a pour objet l'investissement dans des immeubles donnés en location. l'OPCI se rapproche plus du mode de fonctionnement de l'OPCVM et offre une liquidité (facilités d'achat et de revente) plus importante aux épargnants.

              Un OPCI peut être souscrit sur un compte-titres ou bien dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie.

              obligation

              Une obligation est un titre de créance négociable émise par une société, un établissement public, une collectivité locale ou l'Etat en contrepartie d'un prêt.

              L'émetteur s'engage à les rembourser à l'échéance et à servir au porteur un intérêt annuel indépendant de l'évolution de ses résultats et/ou paramètres de gestion.

            P

              Plan d'Epargne Retraite Populaire (PERP)

              Le plan d'Epargne retraite populaire est un dispositif individuel qui permet de se constituer un complément de revenu à la retraite. Il a été créé en 2003 par la loi Fillon 

               

              Le PERP en détail

              Plan d'Epargne en Actions (PEA)

              Le plan d'Epargne en Actions est une enveloppe fiscale attractive. Il permet d'investir sur les marchés boursiers avec des avantages fiscaux. Ces avantages sont accordés notamment sous conditions de durée de détention.

               

              le PEA en détail

              PEL

              Le plan Epargne logement est un compte d'épargne bloqué sur lequel les sommes déposées sont en principe indisponibles pour une durée de 4 ans. En contrepartie, les sommes sont rémunérées à un taux garanti pendant toute la durée du plan. Le taux de rémunération dépend de la date d'ouverture du plan. Il est actuellement fixé à 2% brut.

              L'épargnant à l'ouverture du plan doit effectuer un dépôt de 225 euros minimum. Il doit l'alimenter d'au moins 540 euros par an. L'ensemble des versements est plafonné à 61 200 euros.

              En cas de réalisation d'un prêt immobilier avec son PEL, l'épargnant bénéficie d'une rémunération complémentaire appelée "prime d'Etat".

              Les intérêts du PEL sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux actuel de 15,5%.

              Plus-value immobilière

              Cette notion à première vue intuitive est cependant assez complexe. Elle se calcule comme la différence entre le prix de cession et d'acquisition du bien.

              Le prix de cession est le prix mentionné dans l'acte notarié minoré de certains frais supportés par le vendeur tels que la mainlevée, les diagnostics obligatoires...)

              Le prix d'acquisition est celui mentionné dans l'acte d'achat (ou de donation/succession) majoré des frais liés à l'acquisition (soit réels, soit à un forfait de 7,5%) ainsi que des travaux (au réel sous conditions ou à un forfait de 15%du prix d'acquisition si la vente se fait plus de 5 ans après l'acquisition).

              On tient ensuite compte de la durée de détention. Le principe est une imposition de 19% de la plus-value au titre de l'impôt sur le revenu et de 15,5% aux prélèvements sociaux. Depuis le 1/1/2013, une surtaxe pour une plus-value qui dépasse 50 000 € est appliquée.

              La vente de la résidence principale est exonérée d'imposition.

               

              Participation aux bénéfices

              L'article 331-3 du Code des Assurances indique que "les entreprises d'assurances sur la vie ou de capitalisation doivent faire participer les assurés aux bénéfices techniques et financiers qu'elles réalisent".

              Le compte de ces participations aux bénéfices se fait via un compte de résultat annuel qui va recenser :

              - le résultat technique

              - le résultat financier (produits- charges)

              A partir de ce compte de résultat l'assureur va servir aux assurés :

              - d'abord le taux technique (qui résulte des conditions contractuelles)

              - puis la participation aux bénéfices qui peut être immédiate ou différée dans le temps (jusqu'à un maximum de différé de 8 ans).

            Q

              Quotité Disponible

              Lors du règlement d'une succession est calculée la réserve héréditaire correspondant à la part des biens revenant aux héritiers réservataires du défunt. 

              Il subsiste un excédent qui est appelée quotité disponible.

              Le pourcentage de quotité disponible dépend notamment du nombre d'héritiers réservataires. Le principe est que plus leur nombre est élevé, moins la quotité disponible est importante. Mais cette quotité disponible existe toujours.

               

            R

              rente viagère

              Une rente viagère est un revenu versé à un bénéficiaire jusqu'à son décès. Ces rentes proviennent de l'aliénation (transformation) d'un capital en revenus avec un certain nombre de paramètres dont le principal est l'âge du bénéficiaire. Une rente peut être revalorisée, différée, faire l'objet d'une réversion sous conditions.

              On peut obtenir une rente viagère avec :

              - un PEA (plan épargne en actions),

              - un PERP (plan d'épargne retraite populaire),

              - une assurance-vie,

              - la vente d'un bien immobilier en viager...

              Les pensions de retraites des caisses de sécurité sociale constituent des droits viagers mais ne proviennent pas de l'aliénation d'un capital.

              régime légal

              Le régime est le régime matrimonial par défaut qui s'applique à tous les mariages réalisés sans contrat depuis le 1er février 1966. 

              Ses caractéristiques principales sont :

              - chaque époux conserve la propriété des biens qu'il détenait avant le mariage ainsi que des biens qu'il reçoit en donation/succession

              - tous les biens acquis durant le mariage sont supposés être des biens communs (et notamment les gains, salaires, l'épargne).

              Retraite par répartition

              Le système de retraites français et un régime par répartition. Cela signifie que les cotisations des travailleurs sont collectées par les URSSAF (sauf pour les fonctionnaires) et sont immédiatement reversées aux retraités.

              Il n'y a pas constitution de réserves (sauf pour certaines caisses). Actuellement les déficits sont financés par la consommation des réserves constituées par le passé, par des emprunts sur les marchés financiers ou bien par l'Impôt.

               

              Ce système s'oppose au système par capitalisation. Là, les organismes collecteurs investissent les cotisations des travailleurs sur les marchés financiers ou dans l'immobilier afin de dégager des revenus et les verser aux retraités.

            S

              SCPI (société civile de Placement immobilier)

              Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure d’investissement de placement collectif. On qualifie la SCPI de "Pierre Papier".

              L’objet d’une société civile de placement immobilier est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle collecte de l’argent auprès des épargnants puis redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les "associés".

               

              SIIC (société d'investissement immobilier coté)

              La SIIC est un véhicule d'investissement immobilier proche des SCPI.

              Cette société détient des biens immobiliers de différente nature (centres commerciaux, hôtels...) et gère ce patrimoine au bénéfice de ses actionnaires. La SIIC est cotée en bourse (contrairement à la SCPI) et dispose d'un régime fiscal particulier. Les SIIC sont proche des REIT (Real Estate Investment Trust) existant en Amérique du Nord.

              En effet, celle-ci est complètement exonérée d'impôt sur les sociétés à condition qu'elle reverse au moins 85% des loyers perçus et reverse 50% des plus-values immobilières réalisées. Cette distribution se réalisant par les dividendes et d'éventuels rachats d'actions.

               

              Ces sociétés depuis 2011 ne peuvent pas être détenues sur un PEA (plan épargne en actions) mais obligatoirement sur un compte-titres ordinaire avec la fiscalité des revenus de capitaux immobiliers et l'impôt sur le revenu.

              Il peut être possible de souscrire à des OPCVM spécialisées investissant sur ce secteur d'activité et notamment dans le cadre privilégié de l'assurance-vie.

               

               

            T

              taux d'occupation (SCPI)

              On distingue deux taux d'occupation :

              1. Le taux d'occupation financier

               

              Le taux d'occupation financier est le rapport entre le montant des loyers perçus par la société de gestion de la SCPI et le montant des loyers que la société percevrait si tout le patrimoine était loué. Ce dernier indicateur est important pour l'étude de la rentabilité de la SCPI.

              2. Le taux d'occupation physique 

              Le taux d'occupation physique est le rapport entre la surface louée à un instant donné et la surface totale possédée par la SCPI.

               

              Intituitivement, on comprend que plus le taux d'occupation est élevé, plus la société est dans une situation "saine" et permet de délivrer un rendement approprié aux porteurs de parts.

              Un taux d'occupation faible correspond donc à une vacance locative importante donc à un rendement moindre.

               

            U

              U.C (Unité de Compte)

              Une unité de compte est un support éligible à l'assurance-vie. Il s'agit d'un support d'investissement actions, obligataire... Le nombre d'UC peut être calculé en millièmes de parts.

              L'assureur s'engage vis-à-vis du souscripteur sur le nombre d'unités de compte (déduction faite chaque année des frais de gestion) pas sur la valeur des unités de compte qui varie  chaque jour en fonction de l'évolution des marchés financiers.

            V

              valeur de reconstitution (SCPI)

              La valeur de reconstitution d'une part de société civile de placement immobilier (SCPI) correspond à la valeur de réalisation de la part augmentée des frais que devrait engager la société si celle-ci devait reconstituer à l'identique son patrimoine immobilier. Cette valeur inclut donc les frais de recherche, frais de commission....

               

               

               

              valeur de réalisation (SCPI)

              La valeur de réalisation d'une part de société civile de placement immobilier (SCPI) correspond la valeur vénale des immeubles augmentée de la valeur des autres actifs de la société (trésorerie notamment). 

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