Le financement des projets

En gestion de patrimoine, les passifs sont analysés comme les actifs. Un individu peut avoir un patrimoine en apparence important mais être criblé de dettes, sa situation patrimoniale n'est dans ce cas pas optimale. Un accident de la vie peut le mettre dans la difficulté très rapidement.  A l'inverse, ne pas recourir au crédit peut empêcher le développement de son patrimoine. Il est des cas où, à condition qu'il soit maîtrisé, l'endettement peut être bénéfique.

 


 

Le crédit : effet de levier/effet de massue ?

L'adage populaire dit "qui rembourse ses dettes s'enrichit". Cet adage est réellement valable dans le cas où un prêt a généré pendant sa durée plus de revenus que son coût total. On parle alors d'effet de levier. Dans le cas contraire, on parle d'effet massue : le crédit appauvrit.

Ainsi, les crédits tels que les crédits à la consommation, qui permettent d'acheter des biens qui ne produisent pas de revenus (automobile, électro-ménager, équipement de la maison) sont des crédits à effet massue. Le crédit permet alors un achat immédiat à remboursement différé et est donc une avance de trésorerie payante. Les individus sont matraqués quotidiennement par le système économique au travers de la publicité pour acheter des produits qui leur sont plus ou moins utiles... Il est souvent difficile de résister à ses enfants et à la pression sociale. Il convient d'être très vigilant sur les conditions de ces crédits qui peuvent au final se révéler très coûteux ! N'est-il pas préférable de se priver quelques semaines ou mois pour acheter CASH l'objet de ses rêves quitte à négocier avec le vendeur un paiement en plusieurs fois sans frais ?

Enfin, s'endetter avec les crédits consommation vous empêche ensuite d'emprunter pour des projets patrimoniaux plus intéressants ou générateurs de revenus car la banque peut refuser de vous prêter à cause de votre endettement !

En revanche, il est des crédits à effet de levier et le plus connu est l'EMPRUNT IMMOBILIER. 

Pour l'immobilier, il convient de distinguer la résidence principale des autres biens :

- la résidence principale ne génère pas de revenus, dans ce cas l'emprunt et précisément le capital remboursé est assimilé à une épargne, les intérêts de l'emprunt constituant une "perte" pour l'acquéreur.

- pour les autres biens immobiliers d'investissements, il y aura effet de levier du crédit si le rendement de ces biens (revenus + plus-value à la revente) est supérieur au coût total du crédit  + fiscalité durant la période d'investissement. Le calcul d'une rentabilité d'un investissement immobilier à crédit n'est donc pas aisé A PRIORI.

 


  

Les types de crédit

  • le prêt amortissable

Le prêt amortissable est le prêt le plus connu. A chaque échéance, l'emprunteur rembourse une quote-part de capital et une quote-part d'intérêt. La part d'intérêt est plus élevée au début du prêt et diminue ensuite : en effet, les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû. 

  • le prêt in-fine 

A la différence du prêt amortissable, le capital est remboursé à l'échéance du prêt. Les mensualités sont constituées uniquement d'intérêts. Le taux d'un prêt in-fine est plus élevé que le taux d'un prêt amortissable. La mensualité est moins élevée ce qui dans certains cas peut être intéressant pour un emprunteur. La mise en place d'un prêt in-fine est généralement assortie d'une souscription d'un contrat d'assurance-vie qui va servir de garantie au remboursement du prêt.

  • l'ingénierie financière

L'imagination de l'ingénierie bancaire est sans limite pour proposer des solutions répondant à presque tous les besoins !

Les prêts peuvent être à taux fixes/variables/variables capés.

Les prêts peuvent être modulables à la hausse/baisse. Ils peuvent faire l'objet de différés partiels d'amortissement (achat d'un bien locatif en VEFA - vente en l'état futur d'achèvement).

 


  

Les autres types de financement 

Quand on pense emprunt, on pense à sa banque, normal puisque la grande majorité des crédits en France est accordé par les organismes bancaires.

  • le prêt bancaire 

Allez voir sa banque c'est bien, en voir plusieurs c'est mieux, voir un courtier c'est le top !

METHYS Patrimoine vous accompagne dans le montage de vos dossiers de crédit en faisant jouer la concurrence à VOTRE profit. NOUS CONSULTER.

  • l'avance sur contrat d'assurance-vie

Ce mécanisme de financement est peu connu. Heureux détenteurs d'un contrat d'assurance-vie, savez-vous que votre assureur peut vous prêter de l'argent ? En fonction des contrats et des compagnies, les modalités d'accord, de durée et les conditions de remboursement de ce prêt sont différentes. Une avance peut être intéressante pour un besoin ponctuel de trésorerie et constituer une alternative à un prêt bancaire. NOUS CONSULTER.

  • l'avance en compte-courant d'associés 

Ce mécanisme de financement s'adresse plus spécifiquement aux sociétés (par exemple les sociétés civiles immobilières). Les associés personnes physiques apportent des fonds à la société selon des conditions de remboursement qui peuvent être plus intéressantes que le crédit traditionnel. Ces apports peuvent aussi faciliter l'obtention d'un crédit puisque les apports en compte-courant sont considérés comme des fonds propres.

  • le rachat de crédit

le rachat de crédit est une formule qui permet d'améliorer sa trésorerie en période de baisse des taux et de se dégager des ressources complémentaires pour améliorer son pouvoir d'achat ou réaliser un autre projet. NOUS CONSULTER pour vos montages de dossiers.

 

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